사업주를 대신하여 건설사업의 관리를 대행하여 주는 용역을 의미합니다. 즉, 계약 형태를 통하여 발주자의 전반적인 또는 부분적인 권한을 위임 받아 대리인(Agent) 및 조정자(Coordinator)의 역할을 수행 하는 것 입니다. 즉, Consultants나 CM전문회사가 건설 사업 관리 업무 일체(기획, 설계, 시공/감리, 사후관리)를 적정한 품질을 유지하면서 공기와 공사비를 최적화하여, 발주자에게 주어진 예산(Budget) 내에서 양질의(Quality) 건축물을 적기에 인도(Delivery) 하는 목표를 가지고, 사업관리(조정, 의사전달)를 하고 그 서비스에 대한 보수를 받는 계약 사업을 말합니다. 건설사업관리는 기획, 설계에서 시공까지의 전 과정에 대하여 공기(Time), 공사비(Cost), 품질(Quality)의 3요소의 관리를 합성 시킨 근대적 관리 기법으로, 건설업의 전 과정을 통하여 건설 산업을 보다 효율적이고 경제적으로 수행하기 위해서, 각 부문의 전문가들로 구성된 집단의 통합된 관리 기술을 사업주에게 서비스하는 행위입니다. 프로젝트의 기획, 설계, 시공의 각 단계의 업무를 하나의 통합된 업무로 처리하여 CM업무를 추진하기 위한 구성원은 사업주, CMr(Construction Manager), A/E(Architect/Engineer)를 포함합니다. 이 방식은 전통적인 방식과는 다른 프로젝트 인도 방식의 전문 용역 분야로서 건설 공사의 설계와 시공업무 전반을 관리하는 전문적인 용역 업무를 지칭하며, CM의 입장은 발주자(Owner)의 대리인(Agent)으로서 발주자의권익을 최대한 보장하는 것 입니다.
건설사업의 구상단계부터 완성단계까지 전과정에 걸쳐 소정의 공기, 사업비, 품질을 얻기 위하여 전문적으로 관리하는 것 (미국 CM협회)
“건설사업관리자”라 함은 발주자로부터 건설사업관리를 위탁받아 수행하는 자를 말함 (건산법 개정중)
특정하게 지정된 토지나 대지위에 노동, 물질, 기술을 집약해서 인간생활의 복리증진을 위하여 새로운 건축물이나 토목 구조물 또는 기계시설물을 생산하는 산업활동이다. 건설산업은 인간이 세상에 태어나서 죽을 때까지 거쳐야 할 필요한 공간을 창조하는 건축물들과 인간이 활동하고 이동하기 위하여 건설해야 하는 도로, 항만, 철도, 공항, 상하수도, 수리를 관리하는 댐등과 같은 토목구조물등을 건설하여, 국가와 사회의 고정자본의 형성 및 사회간접자본시설의 확충을 직접 당당하는 국가경제의 기반산업이다. 건설의 목적물이 대형화, 고층화, 기계화, 자동화, 정밀화, 통합화 되면서 새로운 건 설사업의 경영과 관리가 필요하게 되었다.
건설사업의 생산단위를 목적물의 범위로 한정지을 때, 일단의 목적물을 시작과 종료까지 완료하기 위하여 단위를 정한다면 Project라는 개념의 단위가 형성된다. 건설 Project는 계획, 설계, 시공의 3단계로 나눌 수 있다. 계획은 Owner나 설계 담당자, 설계는 설계담당자, 시공은 시공회사가 담당해 왔다. 그러나 Project의 개념이 대형화되고 확대되어, 건설Project는 프로젝트의 발굴, 기획, 자금조달, 타당성조사, 계획, 기본설계, 상세설계, 공사비 산정, 발주, 계약, 시공, 시운전, 인도 그리고 유지보수관리등으로 세분화되고 전문화 되고 있다. Project,를 관리하는 것을 효율적으로 관리하기 위해서는 경험있고 전문화되어 있는 전문인 집단의 Consultants가 필요하게 되어, 건설 Project의 관리에 있어 보다 현대화된 관리방식인 PM(Project Management) 또는 CM(Construction Management)방식이 개발되기에 이르렀다.
단위 프로젝트의 인력, 장비, 자재, 자금, 경영관리를 통합하여 체계적으로 관리하고 조정하는 작업을 말한다. 프로젝트 관리방식(또는 프로그램 관리방식)은 초대형 공사에서 주로 사용되고 있는 개념이다. 프로젝트관리방식의 경우 설계나 시공에 직접 관여하지 않을 수도 있지만, 프로젝트관리자는 전체 프로젝트와 관련된 많은 수의 개개의 프로젝트를 다룰 수 있을 것이다. 프로젝트관리방식은, 건축주가 최고 경영자가 되고 ,CM회사에서 나온 전문 인력과 A/E 또는 다른 컨설턴트를 이용하여, 건축주가 통합된 프로젝트관리팀의 관리에 깊이 관여하는 몇몇 대규모 프로젝트에 적용되어 왔다.
통상적으로 얘기하는 프로젝트 관리를 의미하며, 기획, 설계, 구매, 시공, 시운전 등 프로젝트의 전 수명주기(Project Life Cycle)를 효과적으로 관리하는 기법입니다. 이러한 사업의 범위는 앞서 설명한 Program Management와 동일하나 단지 단일 프로젝트를 관리한다는 것이 다른 점입니다. 건설 프로젝트 외에 연구개발 프로젝트 등 모든 프로젝트에 대해서 세계적으로 가장 보편적으로 사용하는 용어이기도 합니다.
미리 설정된 프로젝트 목표를 달성하기 위해 과학적인 기법을 동원하여 프로젝트 전 기간에 걸친 인적, 물적 자원의 동원과 수행계획을 수립하여 조직을 구성하고, 수행과정을 지도, 감독, 통제 및 조정하는 관리기술 입니다. 즉, 요구되는 품질을 유지하면서도 가능한 한 짧은 기간 안에 적은 비용으로 프로젝트의 목표를 달성하는 것 입니다.
프로젝트 목표의 대상으로는 Integration Management, Scope Management, Time Management, Cost Management, Quality Management, Human Resource Management, Communication Management, Risk Management, Procurement Management 등이 있습니다.
대규모, 장기 프로젝트 또는 여러 프로젝트가 동시에 진행되는 복합 프로젝트군을 총괄 관리하며, 프로젝트 관리의 범위도 타당성 검토 단계에서부터 유지관리 단계에 이르기까지 건설사업의 전단계를 다루고 있습니다. Project Management의 상위에 있는 개념으로 다수의 하위 프로젝트들을 종합적으로 연계하여 관리하는데, 미국 DOD, NASA 및 R&D분야에서 선호하는 건설사업관리 방식입니다.
건설사업의 관점에서 보면 프로젝트 관리(Project Management)와 건설사업관리 (Construction Management)를 통합한 의미로 가장 광의적인 관리기법이라고 할 수 있습니다. 예를 들면, 대규모 개발 사업의 경우 Development Manager, Financial Manager, Design Manager, Construction Manager 등이 참여하게 되는데, Program Manager 가 이들의 상위에 위치하여 참여자들을 통제하고 코디네이션을 하게 됩니다. 따라서 계약의 구조로 보아서는 Program Management 계약 밑에 Project Management 계약이나 CM계약, 설계 시공 동시 계약(Design Build), 재래적인 General Contractor의 일괄 도급계약이 가능하고, Project Management 계약 밑에 CM, D.B 또는 G.C 계약이 가능하는 등 다양한 계약이 이루어 질 수 있습니다.
